Si estás pensando en reclamar los gastos hipotecarios tras la sentencia del Tribunal Supremo, en este artículo te explicamos todos los detalles que necesitas saber
Índice de contenidos
- ¿En qué consiste la sentencia del Tribunal Supremo?
- ¿Qué gastos de la hipoteca se pueden reclamar?
- ¿Cómo reclamar los gastos de la hipoteca?
- ¿Por qué es necesario un abogado para reclamar los gastos hipotecarios?
1.- ¿En qué consiste la sentencia del Tribunal Supremo?
Consideradas abusivas las cláusulas que imponen al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de la hipoteca, ampliamente empleadas en este tipo de operaciones, el Tribunal supremo ha resuelto, finalmente, la controversia generada en cuanto a los efectos económicos de la declaración de nulidad de estas cláusulas entre bancos y consumidores, en su condición de prestatarios hipotecantes.
La singularidad que presentaban estos supuestos residía en que, a diferencia de lo que ocurría, por ejemplo, con las cláusulas suelo, las cantidades indebidamente satisfechas por los consumidores no se han abonado al banco o entidad crediticia, sino, a terceros que, ajenos a los contratantes, tenían derecho al cobro de las mismas, como son los notarios, los registradores, gestores, etc.
La sentencia 35/2021, de 27 de enero de 2021 dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo resuelve todas las consecuencias de la nulidad de las cláusulas que imponen a los consumidores los gastos de formalización de préstamo hipotecario, analizando cómo redistribuir los pagos satisfechos a terceros por quien no debía abonarlos, en parte o en su totalidad, para proceder al reembolso de las cantidades indebidamente satisfechas.
2.- ¿Qué gastos de la hipoteca se pueden reclamar?
En esencia, esta doctrina sentada por la Sala de lo Civil supone que los consumidores tienen derecho a la restitución de todos los gastos pagados en concepto de registro de la propiedad, gestoría y tasación, así como de la mitad de los gastos notariales. Sólo el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en el que las normas tributarias establecen que el principal sujeto pasivo es el prestatario, corre a cargo de los consumidores.
3.- ¿Cómo reclamar los gastos de la hipoteca?
Sentada la base que permite a los prestatarios hipotecantes, que actúan bajo la condición de consumidores, reclamar la restitución o reasignación de los antedichos gastos, cabe analizar de qué modo ha de llevarse a cabo dicha reclamación.
En primer lugar, de cara a computar el importe de gastos objeto de reclamación y formular reclamación al banco, es necesario recopilar las facturas de gastos abonadas, o documentación similar que acredite los pagos, así como aportar la propia escritura.
A efectos de ejercitar la acción de reclamación de este tipo de cláusulas en vía judicial, partimos de la base de que, en 2015, nuestro Tribunal Supremo confirmó la nulidad de las cláusulas de gastos hipotecarios, por tanto, desde entonces, esta cláusula se entiende “expulsada” del contrato.
Sin embargo, en lo que respecta al inicio del cómputo del plazo para reclamar las cantidades abonadas, se han barajado a lo largo de este tiempo varias posibilidades. Finalmente, el 22 de julio de 2021 el Tribunal Supremo consultó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea para que determine en qué momento empieza a contar el plazo para reclamar los gastos hipotecarios. En su consulta (cuestión prejudicial) el TS descarta que el día inicial del plazo para reclamar sea el día de celebración del préstamo o la fecha de pago de las facturas y sólo baraja como opciones posibles las siguientes:
a) Que el plazo empiece a contar desde el momento en que se declare la nulidad de la cláusula en concreto.
b) Que el día inicial sea el de las SSTS de 23 de enero de 2019 que fija por primera ver el reparto de gastos; o las posteriores del TJUE y TS (2020 y 2021) que rectifican el criterio y fija el reparto definitivo.
Cualquiera de estos escenarios sobre los que se pronunciará el TJUE resultan favorables para los consumidores pues suponen que las acciones para reclamar cantidades pagadas por los Gastos Hipotecarios siguen vigentes, al menos, hasta enero de 2024.
4.- ¿Por qué es necesario un abogado para reclamar los gastos hipotecarios?
Pese a que es posible, y se debe, realizar una previa reclamación al banco de manera extrajudicial, lo cierto es que pocos acuerdos se alcanzan por la vía amistosa. Por ello, los consumidores han de iniciar la vía judicial y, para ello, deviene imprescindible contar con abogado y procurador en la medida en que nos movemos en el ámbito del juicio ordinario.
La demanda se interpondrá ante el Juzgado de Primera Instancia del domicilio del prestatario o del domicilio social de la entidad demandada. El procedimiento aplicable será el del juicio ordinario de acuerdo con los previsto en el artículo 249.1. 5º de la LEC: «1. Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía: 5.º Las demandas en que se ejerciten acciones relativas a condiciones generales de contratación en los casos previstos en la legislación sobre esta materia, salvo lo dispuesto en el punto 12.º del apartado 1 del artículo 250».
Son tres los objetivos perseguidos en la vía judicial por parte de los consumidores:
1.- Que se declare la nulidad de la cláusula relativa a los gastos de constitución de hipoteca en su totalidad, por su carácter abusivo al imponer el abono de la totalidad de los gastos de dicho contrato a los demandantes, así como declarar la subsistencia del resto del préstamo hipotecario.
2.- Que se condene al demandado a eliminar dichas cláusulas del contrato de préstamo hipotecario, así como a asumir todos los gastos, tributos, tasas y o honorarios que correspondan al elevar a público y/o inscripción registral de tal modificación.
3.- Que se condene al demandado al reintegro a la demandante de la cantidad pagada en concepto de gastos de hipoteca y compraventa, junto con el interés legal desde el cargo en cuenta de dichas cantidades hasta la Sentencia definitiva.
En definitiva, el consumidor ha de incurrir en gastos de abogado y procurador, en la medida en que la Ley de Enjuiciamiento Civil exige la intervención de estos profesionales en aquellos juicios que se tramiten por la vía del procedimiento ordinario y, como ocurre en este caso, en atención a la materia tratará el procedimiento judicial de reclamación de estos gastos siempre será ordinario.
