Claves para redactar un contrato de arrendamiento

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Índice

1. Introducción al Contrato de Arrendamiento de Vivienda.
2. Cláusulas contractuales más importantes.
3. Derechos del Arrendatario.
4. Cláusulas contractuales más importantes para el arrendador.
5. Conclusión.

Alquilar una vivienda se ha convertido, tanto para los propietarios como para los potenciales inquilinos, en una decisión de gran calado. Las últimas novedades legislativas en la materia, lejos de aportar la siempre deseada certidumbre y seguridad jurídica, han dificultado, en contra del propósito pretendido por el legislador, el acceso a la vivienda, de un lado, y la contracción de la oferta de viviendas en alquiler de larga duración, por el otro. Por ello, es esencial saber, de antemano, las obligaciones y derechos que les corresponden a cada una de las partes del contrato de arrendamiento. Conocer aquellas cuestiones sobre las cuales los contratantes, de mutuo acuerdo, pueden pactar lo que libremente acuerden, así como, también, aquellas materias indisponibles para los firmantes del contrato.

A lo largo de los diferentes apartados que conforman este artículo, nos hemos propuesto proporcionar una guía detallada sobre los elementos esenciales y las cláusulas importantes en la redacción de un contrato de arrendamiento de vivienda en España. Eso sí, solo nos centraremos en los arrendamientos de vivienda de larga duración o, cuanto menos, con cierta vocación de permanencia en el tiempo. Quedan, por lo tanto, al margen tanto los alquileres vacacionales o turísticos como, también, los arrendamientos de vivienda por temporada.

Este documento está dirigido tanto a arrendadores como a arrendatarios, con el fin de ofrecer una comprensión clara y precisa de sus derechos y obligaciones, así como de los aspectos legales que deben considerarse al formalizar un contrato de arrendamiento. A través de un análisis exhaustivo, se pretende facilitar la elaboración de contratos que cumplan con la normativa vigente y que protejan adecuadamente los intereses de ambas partes.

1- Introducción al Contrato de Arrendamiento de Vivienda

El contrato de arrendamiento de vivienda es un acuerdo legalmente vinculante entre un arrendador y un arrendatario, mediante el cual el primero cede el uso y disfrute de una vivienda al segundo a cambio de una renta. Este tipo de contrato está regulado principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en España, que establece los derechos y obligaciones de ambas partes, así como las condiciones esenciales para su validez y ejecución.

2- Cláusulas contractuales más importantes.

2.1- Objeto del Contrato
Esta cláusula especifica la descripción detallada del inmueble arrendado, incluyendo su ubicación, características y uso permitido. Es esencial para evitar malentendidos sobre lo que se está arrendando.

2.2- Duración del Contrato
Establece el período durante el cual el arrendamiento estará vigente. La LAU, en su artículo 9, regula que la duración mínima es de cinco años si el arrendador es persona física, y siete años si es persona jurídica, salvo que se acuerde una duración mayor. Puede incluir disposiciones sobre la renovación automática o las condiciones para la terminación anticipada.

2.3- Renta y Forma de Pago

Define la cantidad de la renta, la periodicidad de los pagos (mensual, trimestral, etc.), y el método de pago aceptado (transferencia bancaria, cheque, etc.). También puede incluir cláusulas sobre la actualización de la renta conforme al Índice de Precios al Consumo (IPC) u otros índices. La LAU, en su artículo 17, detalla las condiciones del pago de la renta.

2.4- Fianza y Garantías Adicionales

Detalla la cantidad de la fianza que debe depositar el arrendatario y las condiciones para su devolución. También puede incluir otras garantías adicionales, como avales bancarios o seguros de impago. Según el artículo 36 de la LAU, la fianza equivale a una mensualidad de renta.

2.5- Conservación y Reparaciones

Establece las responsabilidades de cada parte en cuanto al mantenimiento y las reparaciones del inmueble. Diferencia entre reparaciones ordinarias y extraordinarias, y quién debe asumir los costos. Los artículos 21 y 22 de la LAU regulan las obligaciones de conservación y reparación del arrendador y arrendatario.

2.6- Uso del Inmueble

Especifica el uso permitido del inmueble, prohibiendo actividades que puedan causar daños o molestias. Puede incluir restricciones sobre subarrendamientos o cambios en la estructura del inmueble.

2.7- Derechos y Obligaciones de las Partes

Detalla los derechos y obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario, asegurando que ambas partes entienden sus responsabilidades y derechos legales.

2.8- Resolución del Contrato

Describe las condiciones bajo las cuales el contrato puede ser rescindido por cualquiera de las partes, incluyendo el incumplimiento de las cláusulas contractuales y los procedimientos a seguir en caso de resolución. El artículo 27 de la LAU regula, entre otros motivos, la resolución del contrato por impago de la renta u otros conceptos a cargo del arrendatario.

3- Derechos del Arrendatario

Desde la perspectiva del arrendatario, es crucial prestar especial atención a ciertas cláusulas del contrato de arrendamiento de vivienda para garantizar que sus derechos y necesidades estén adecuadamente protegidos. A continuación, se detallan algunas de las cláusulas más relevantes:

• Duración del Contrato: La LAU establece un período mínimo de cinco años si el arrendador es una persona física, y siete años si es una persona jurídica. Es importante verificar que el contrato contemple estas disposiciones y cualquier posibilidad de prórroga.
• Renta y Forma de Pago: La cláusula relativa a la renta debe especificar claramente el importe mensual, la forma de pago y la periodicidad. Además, es fundamental que el arrendatario entienda cómo se actualizará la renta durante la vigencia del contrato.
• Fianza y Garantías Adicionales: El arrendatario debe revisar la cláusula de fianza para asegurarse de que no se le exija un importe superior al equivalente a una mensualidad de renta, tal como establece la LAU. Además, es importante verificar si se solicitan garantías adicionales, como avales bancarios o depósitos adicionales.
• Conservación y Reparaciones: Es esencial que el contrato especifique claramente las responsabilidades del arrendador y del arrendatario en cuanto a la conservación y reparación de la vivienda. Según la LAU, el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
• Resolución del Contrato: El arrendatario debe prestar atención a las condiciones bajo las cuales puede resolver el contrato de manera anticipada. La LAU permite al arrendatario desistir del contrato una vez transcurridos seis meses, siempre que lo notifique con al menos treinta días de antelación.
• Uso del Inmueble: El contrato debe especificar el uso permitido de la vivienda. El arrendatario debe asegurarse de que la vivienda se destine exclusivamente a uso residencial y que cualquier otra actividad, como el uso comercial, esté debidamente autorizada por el arrendador.
• Obras y Mejoras: Es importante que el arrendatario conozca las condiciones bajo las cuales puede realizar obras o mejoras en la vivienda. La LAU establece que el arrendatario no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin el consentimiento expreso del arrendador.

4- Cláusulas contractuales más importantes para el arrendador.

El arrendador, como propietario del inmueble, tiene una serie de derechos que están protegidos por la normativa vigente en España. Estos derechos son esenciales para garantizar la seguridad jurídica y el correcto desarrollo de la relación arrendaticia. A continuación, se detallan los principales derechos del arrendador:

• Derecho a recibir la renta pactada: El arrendador tiene el derecho a recibir puntualmente la renta acordada en el contrato de arrendamiento. Esta renta debe ser abonada en la forma y plazo establecidos en el contrato.
• Actualización de la renta: El arrendador puede actualizar la renta conforme a lo estipulado en el contrato, siendo en este caso el índice de referencia más habitual el IPC. En todo caso, hay que tener en cuenta que el arrendatario podrá oponer el arrendador un límite en la actualización de la renta, para el año 2024, del 3% conforme al IGC. A partir de este año, se prevé la creación de un índice específico para la actualización de la renta.
• Derecho a exigir una fianza: El arrendador tiene derecho a exigir una fianza al arrendatario al inicio del contrato. Esta fianza sirve como garantía para cubrir posibles daños o impagos y debe ser devuelta al finalizar el contrato, salvo que existan deudas o desperfectos imputables al arrendatario.
• Resolución del contrato en caso de incumplimiento: En caso de que el arrendatario incumpla alguna de las obligaciones contractuales, el arrendador tiene el derecho a resolver el contrato de arrendamiento. Esto incluye, entre otros, el impago de la renta, la realización de actividades ilícitas en el inmueble o el subarriendo no autorizado.
• Conservación de la vivienda: El arrendador tiene derecho a que el arrendatario mantenga el inmueble en buen estado y realice las reparaciones menores necesarias para su conservación. En caso de que el arrendatario, o las personas que de él dependan, no cumplan con esta obligación y los daños no se correspondan con el deterioro inherente como consecuencia del uso del inmueble, podrá reclamarse, judicialmente, la indemnización oportuna.

Conclusión

El contrato de arrendamiento de vivienda es un documento esencial que regula la relación entre arrendador y arrendatario, estableciendo derechos y obligaciones claras para ambas partes. Es fundamental que tanto propietarios como inquilinos comprendan las cláusulas y los términos del contrato para asegurar una convivencia pacífica y evitar futuros conflictos. Conocer y respetar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es clave para garantizar que el contrato sea legal y justo. Además, es importante recordar que los arrendatarios están protegidos por la normativa de consumo, lo que les otorga derechos adicionales en caso de discrepancias. En resumen, un contrato bien redactado y comprendido protege los intereses de todos y facilita una relación de arrendamiento justa y equilibrada.